Perché investire nell'economia dei data center

L'esplosione della domanda per i data center ha attirato l’attenzione di investitori di ogni tipo: capitale di crescita, buyout, immobiliare e, sempre più, investitori in infrastrutture. Secondo l’analisi di McKinsey (Figura 1), nel solo mercato statunitense la domanda, misurata in base al consumo energetico per riflettere il numero di server che un data center può ospitare, dovrebbe raggiungere i 35 gigawatt (GW) entro il 2030, rispetto ai 17 GW del 2022. ). Gli Stati Uniti rappresentano circa il 40% del mercato globale.

Questo articolo è uno sforzo collaborativo di Srini Bangalore, Arjita Bhan, Andrea Del Miglio, Pankaj Sachdeva, Vijay Sarma, Raman Sharma e Bhargs Srivathsan, che rappresentano le opinioni del dipartimento di tecnologia, media e telecomunicazioni di McKinsey.

I data center sono generalmente posseduti e gestiti da grandi aziende (come fornitori di servizi cloud, banche o società di telecomunicazioni) per i propri scopi o da società di co-ubicazione. Questi ultimi affittano lo spazio e in genere forniscono capacità e alimentazione di rete, nonché le apparecchiature di raffreddamento che mantengono bassa la temperatura dei server. Gli inquilini portano la propria attrezzatura informatica. I data center hanno attirato l'interesse degli investitori, spesso grazie ai flussi di cassa costanti, simili a quelli dei servizi pubblici, e ai rendimenti adeguati al rischio.1 Relativamente pochi operatori di data center rimangono di proprietà pubblica. Secondo NAREIT, al 31 ottobre 2022, il rendimento da dividendi è pari al 3,14% e il rendimento totale 2021 al 25,47%. Nel 2021, ci sono stati 209 accordi di data center, per un valore aggregato di oltre 48 miliardi di dollari, in aumento di circa il 40% rispetto al 2020, quando gli accordi valevano 34 miliardi di dollari. Nella prima metà del 2022 sono state effettuate 87 operazioni, per un valore complessivo di 24 miliardi di dollari. Dal 2015 al 2018, gli acquirenti di private equity hanno rappresentato il 42% del valore dell’operazione. La loro quota è aumentata al 65% dal 2019 al 2021 e a oltre il 90% nella prima metà del 2022.2 “Il private equity sta guidando un boom nelle operazioni di M&A di data center”, Synergy Research Group, 22 giugno 2022.

Diversi fattori potrebbero tuttavia limitare questa tendenza. Innanzitutto, tassi di interesse più elevati aumentano il costo delle operazioni di finanziamento, sebbene ciò non si limiti solo ai data center. Più specificamente, i multipli e i rapporti prezzo/utili futuri per le società di co-ubicazione sono stati relativamente elevati, stimolati dalla concorrenza per accaparrarsi il numero decrescente di potenziali obiettivi di acquisizione per gli investitori privati ​​e per le società di co-ubicazione desiderose di espandersi.

Inoltre, i margini operativi delle società di co-locazione sono sotto pressione da parte di importanti fornitori di servizi cloud, tra cui Amazon Web Services e Google Cloud. Questi sono da tempo i principali clienti delle società di co-ubicazione, ma continuano anche a possedere e costruire i propri centri di livello mondiale.3Analisi di McKinsey. Di conseguenza, firmano contratti a breve termine e spesso si trovano in una posizione forte per richiedere condizioni di leasing vantaggiose. Inoltre, se questa strategia implica che le società di co-locazione non saranno più proprietari e operatori a lungo termine di data center ma più simili a sviluppatori, il mercato si aprirà ad altri concorrenti. Le società immobiliari, ad esempio, potrebbero costruire o affittare sempre più spazi affinché i loro inquilini possano attrezzarli e utilizzarli.

Ma questa possibilità non significa che il settore manchi di opportunità di investimento che creino valore. Come mostra la Figura 1, le società di co-ubicazione continueranno ad avere una posizione forte nel mercato. Gli hyperscaler ne hanno ancora bisogno per soddisfare la domanda in rapida crescita e le imprese più piccole dipendono dai loro servizi specialistici. Ciò aiuta a spiegare perché tre gruppi di investimento sono in corsa per acquisire Global Switch.4Dan Swinhoe, "Stonepeak and Gaw drop out of Global Switch bidding, three Companies still in running", DCD, 22 novembre 2022. Tuttavia, molti investitori potrebbero non hanno considerato le opportunità a monte di una catena del valore complessa. Qui spieghiamo dove gli investitori potrebbero iniziare a guardare.

I data center sono costituiti da quattro componenti principali: la struttura stessa; le attrezzature industriali, compresi gli ingranaggi meccanici, elettrici e idraulici (MEP); l'hardware informatico; e il software. Esistono opportunità anche nelle operazioni dei data center: la gestione di strutture e servizi IT, come hosting e infrastruttura come servizio (IaaS). Anche altri servizi, come l’energia e la connettività, presentano opportunità. I potenziali investimenti si trovano lungo tutta questa catena del valore, ma in quattro aree la domanda è particolarmente elevata (e non compensata dall’offerta) o l’innovazione ha maggiori probabilità di creare valore.